文｜邓浩志

5月12日，随着2022年广州统计公报出炉，四座一线城市最新人口数据均已公布。 截至2022年末，广州常住人口为1873.41万人，对比上年末数据，减少7.65万人。根据此前深圳统计局公布的数据，2022年末，深圳常住人口为1766.18万人，而2021年末，深圳全市常住人口为1768.16万人，一年时间减少1.98万人。

(资料图片)

此外，2022年，上海人口减少13.54万人，北京人口减少4.3万人。这也意味着，四座一线城市去年常住人口均出现负增长，合计减少超约27.5万人。

一直有个观点，房子价值短期看金融，中期看土地，长期看人口。 10年前我就提出三四线城市的房子，从投资角度看没有前途。而一二线城市，尤其是一线城市是没有问题的，长期看涨。但最近两年一线城市不少板块房价都出现了下跌，这是由调控政策，经济不景等多重原因叠加的结果，但你也可以理解为这是阶段性的周期性的市场表现。只要人口还增长，就会产生对住房的需求。只要经济跨过这个低迷的周期，大城市的房子还是有“钱途”的。但去年一线城市人口负增长，是否意味着一线城市不再具有吸引力了？大城市的房地产还有希望吗？

我谈几点看法：

1、过去三年，人口流动明显减少。

而去年是受影响最严重的，很多城市都出现了较长时间的封禁，比如去年初的上海，去年底的广州，不但没有多少人口进入，反而疏散了一批外地人口。所以大城市人口去年增长全面放缓是全国性的，不止一线城市。而疫情防控政策优化后，今年开始人口流入明显，快速增加。

比如广州，一季度流入人口达2.7%，非常夸张。马路，地铁都堵得很厉害了。所以去年应该只是特殊情况，今年恢复常态化之后，人口流动也恢复了常态。未来人员继续流入大城市，流入东南沿海地区依然是趋势。因为相比较而言，这里的就业机会更多，城市管理水平更先进，医疗教育环境等生活配套也更优。我们暂时看不到东北，西北，以及部分落后地区短期内有逆袭的机会。所以人口流入大城市的趋势，未来20年应该都不会有大的改变。

2、一线城市人口增速放缓，未来更重质量。

当一座城市人口增长到2000万以后，人口增速会放缓，人口到达2500万左右，增速会逐步接近停止。这个情况在北京，上海早就出现了。过去10年，其实北京上海人口增速其实已经明显放缓，不少年份甚至接近停止增长。但同时也要注意到，现在能留在大城市的，能新进入大城市的，都是高素质，高收入的人才（否则也买不起当地的房子）。所以大城市人口会由快速增长阶段，转入高质量筛选阶段。而这个过程，整个城市的整体购买力，平均消费力仍然会继续快速提高，所以也形成了对住房升级的需求，对物业价格形成支撑。

过去20年，广州和深圳均处于人口快速流入阶段。目前这两个城市常住人口大概在1800万左右，仍没到“吃饱”的阶段。未来5—10年，可能两市仍然保持较高的流入速度。但之后，也一定会对人口素质进行“筛选”，这个筛选不是政府干的，是由房价，就业机会，产业结构等进行市场化的筛选。比如深圳，都是金融+高科技，就算有保障性住房让你居住压力小，但工厂工人需求都还是很少……

3、人口增长停滞，房价还是有前途的。

只要社会总财富不断积累，高收入人口不断增加。 最好的例子就是香港，保持700万人口好长时间，房价依然连涨十几年。国内城市虽然没有香港在制度上的特殊优势，但支撑房产价值的大逻辑也是一样的。但凡以高端服务业，制造业为重的城市，房价还会继续涨。如果是工业为主，尤其夕阳产业，比如漫长的季节中的钢铁厂，则注定衰落，是整个城市的衰落。