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(资料图片仅供参考)
深圳的目光为何投向北站-红山板块？
沉寂的楼市，并非没有亮色！
先是深圳北站超核中心入市，500多套房，600多人冻资入围，房客比罕见超1:1的项目，以开盘去化约9成的好成绩，成为今年深圳楼市的第一个“王炸盘”。
接着是碧海越秀潮樾府，178套房，开盘卖了170套，去化约96成，成为深圳西部今年开盘去化最好项目。
然后是全民打新盘海德园入市，因为太火爆而再次触发积分，最新消息，海德园最低入围积分约52.5分。
从华润北站超核中心的一骑绝尘，到越秀潮樾府的逆势飘红，你会发现，深圳楼市哪怕再冷，真正有价值的项目依然突出：
其一，分化市下，越是有价值的板块和项目，越在冰冷的周期下，凸显其价值。
其二，新房的限价优势依然明显，再冷的深圳楼市，也能淘尽黄沙始到金。
只是，对买房人来说，最关键的是，如何识别出真正有价值的宝藏板块和项目？
就以华润超核中心所在的北站-红山板块为例，华润超核的热销刚好也说明红山板块是货真价实的高价值板块。
我们梳理下区域发展的脉络，就能找到答案。
龙华大力发展于2010年，从2010年至今，短短十多年的时间，已从昔日福田“后花园”成长为深圳城市副中心，并完成了区域深度跃级。
其中规划、配套皆为高规格的北站-红山板块，显然是公认的，整个龙华最有价值的区域，其发展尤其让人惊叹。
它的发展，我认为可以总结为三个周期：
1、红山1.0时代
2014-2017年，整个龙华“宇宙中心”概念盛行时期，彼时，福田、南山房价破“6”奔“7”，房价较低的北站-红山，由于“深圳几何中心”得天独厚的区块位置，成为深圳购房人的首选。
2015年凌晨排队买龙华的购房者
此时的红山，高大上的规划跃然纸上，叠加整体楼市的大行情，红山成为了当时整个深圳最火爆的板块，大西部，大前海，光明科学城等等当时还没有横空出世。
红山的1.0，是起势的周期。
2、红山2.0时代
2018-2023年，随着时间的推移，宇宙中心概念褪去，深圳人民更多把目光投向了大西部和大前海。
整个期间的板块特点是：
红山板块的高规格配套开启实质性的导入，深圳高级中学，深外龙华分校等教育配套，商业配套等已经早已落地，图书馆，美术馆，市政配套还在开发期。
而红山板块的住宅，也同步进入了高库存高供应的时期，不少新盘在这块白纸上拔地而起。
红山的2.0，是潜伏的周期。
3、红山3.0时代
从2023年开始，土地开发进入尾声，不再有宇宙中心的浮躁，不再有高库存供应的恐慌，正式进入务实的价值兑现期。
一个标志性的事件就是龙华拿出了红山和北站最核心的几块王炸地块招拍挂，这意味着，整个红山北站在未来几年，几乎不再有新出让的地块了。
整个北站-红山-上塘一线，当前的新房一旦供应结束，将不再有新增土地，也不再有新房入市。
存量的新房供应出售之后，大红山板块将在未来可预见的3年后，正式进入二手房存量时期。
与此同时，未来的3-5年，正是大红山价值兑现的前夜。
北站商务CBD的规划已经成型，包括龙华设计产业园，深圳高铁总部，徽商银行，国信证券等一系列的总部，都在陆续规划入驻。
华润万象，以及北站绿芯的落地，进一步把北站商务区CBD的规划往前推进一大步。
大量的市政级配套已经建成，图书馆，美术馆等即将在今年落地使用.....
以上这些都是在最近两年，所有在龙华工作生活的人都能看到的。
我们几乎不能忽略掉，大红山区域，正在肉眼可见的加速！
可以说，红山3.0时代，就是买入红山，实现价值再次兑现的前夜。
这也是为什么，在深圳楼市一片冰冷之下，仍然有这么多人选择这里的原因。
红山，每一寸土地都被赋予了极高的价值
当下聚焦向北站-红山板块的目光，就是看准了楼市先机，看到了买入北站-红山板块的适逢机会。
怎么理解？
确切的说，当下的北站-红山板块并没有完全停留在其中一个阶段，而是处于3.0时代的周期：褪去“宇宙中心”概念、丢掉高供应，正走向存量市场的阶段。
在明确理解这个过渡时期之前，你得区分北站和红山。作为龙华中心的组成部分，红山与深圳北站定位不同。
北站承担的是发展引擎的角色，是国际商务区（CBD）；而红山承载着龙华CBD，乃至福田、南山等城市精英的外溢居住需求，是高端中央居住区（CLD），就像福田的香蜜湖、南山的深圳湾一样。
也就是说，丢掉高供应，正走向存量市场，实质上说的是作为高端中央居住区的红山。
然后再聚焦到市场，具体分析来看一下。
1、土地开发进入尾声，新房供应十分稀缺
红山当前的现状是，整体规划正在兑现，次新房居多，新房开发趋于饱和。
这从近几年红山住宅供应就能看出来，我统计到的数据，2022年至今，红山片区仅有三盘入市。
新房供应稀缺，又或者说，新房供应开始小于二手供应，区域就进入存量市场。
这也是一个区域价值转变的重要节点。
通常来说，一个板块一旦新房供应开始小于二手供应，它的价值腾飞就开始了。也同时意味着，接下来红山仅存的新房，未来的想象空间很大。
2、一公里城市繁华半径，每一寸土地都被赋予极高的价值
土地开发进入尾声，城市配套即将落地，红山已经进入了配套的全面兑现期。
今年红山预计投入使用：
华南区首家Costco开市客
除此之外，红山还拥有：
垂直分布式大型体育馆-简上体育综合体以及展览馆、演艺馆，龙华版欢乐海岸-红山6979、壹方天地等高端商业配套
新华医院、钟南山院士领衔的广州医科大附属医院等医疗资源
龙华排行第三的龙华实验学校（九年一贯制）的顶级教育配套
红山6979，图源网络
可以说，红山的每一寸土地都被赋予了极高的价值。
仅6平方公里的土地，占有龙华超70%的各种高端配套资源，其配套密集程度，已经超越了目前的福田市民中心，是龙华乃至整个深圳都稀缺的极萃区域。
高标准配套、纯熟的居住氛围，红山目前常住人口已超20万，随着市政级文化配套的再度落地，红山将会聚集更多的高精尖人才。
精英人才聚集，随之形成的是圈层效应，这无形中也为区域内资产价值的稳定增长提供了强有力的支撑。
但记住，区域配套的全面兑现及落地，也意味着红山的增量时代，走入尾声。
你可以理解为，现在就是买入红山的最佳机会，因为配套全面爆发，区域价值也会再度攀升，买在价值攀升前夕，就是抓住了买房的最好历史机遇。
正如红山过往的1.0时代，这种机会可遇不可求。
买入核心价值区域的最后一张门票！
抓住机遇，也要抓住项目。
买房时机固然重要，顶级配套和圈层固然弥足珍贵，但房地产分化时代，真正能拉开住宅之间差距的，是产品力。
红山即将迎来区域内的最后一块大型住宅用地——深业颐樾府。
它是买入红山的最好机会吗？带着这样的疑问，从项目位置到项目开发商，从价格到户型，我仔仔细细考察了这个项目。
1、城芯中轴，深业高端“颐”系产品
深业颐樾府位于红山纯居住区，从地图上看，它牢牢地占据着深圳的城市中心之核，与深圳福田同处于一条城市中轴线上。
地处城芯中轴，本身就具有深远的地标文化意义，既承上启下，又肩负着未来几年甚至几十年城市标杆名片的重任。
但，先天的位置优势只是起点。
为了匹配龙华最核心的高端居住区，深业奉上了其最高端的产品系列——“颐”系产品，打造出了深业颐樾府。
过去几年，深业置地在深圳打造的产品包含深业上城、塘朗城，前海颐湾府等，其中“颐”系列，从颐湾府到颐瑞府，都是区域的标杆产品。
所以，过往只要是“颐”系产品，均受到了市场的热捧：
2019年，前海颐湾府开盘即“日光”2022年，市场爆冷行情下，光明深业颐瑞府开盘即售罄
不过“颐”系产品之所以爆火，除了其高端定位，我觉得也与深业本身的国企背景有关。相比于民企，国企拥有更强的产品打造能力、更精细的管理能力，更稳健，也更有保障。
而这种保障，深业颐樾府拥有双份，它是双国企背书的“颐”系产品。
2、绝无仅有，最后最低限价盘！
从机遇到区位，深业颐樾府都堪称十年难遇，但更难遇的是它的价格——毛坯限价仅7.2万/㎡。
这是个什么概念？
去年到现在，红山新入市新房7.37-8.2万/㎡，深业颐樾府几乎可以说是红山绝无仅有的低限价红利盘。
其78㎡的最小户型，总价约560万起，按照首付3成计算，只需168万就可以上车红山高端居住区。
可以肯定的是，它是今年深圳500万左右预算段最值得关注的项目之一。
这个价格，也同时给到了深业颐樾府与周边二手房最明显的倒挂——价差2万/㎡+。
红山二手改善市场表现一直都不错，二手房价普遍在9万/㎡以上，最高成交价甚至达到14万/㎡，明显的价差面前，深业颐樾府的价值非常确定。
3、超80%的户型使用率，远超市面上的同类型产品
这样优势的价格，落到产品上面，并没有丝毫的打折。相反，深业颐樾府还给到了购房者很多意想不到的惊喜。
首先是颐樾府为舒适而生的超高使用率、大尺度空间。
深业颐樾府此次预推建面约78-125平3-4房和建面128-179平绝版稀缺顶复产品，它的户型使用率超80%，直接完爆普遍72-75%使用率的市面上同类型产品。
深业颐樾府样板间实拍图
这意味着，对比市面其他新盘，同样面积段的户型产品，深业颐樾府差不多多了7-8平的实际使用空间。计算成房款的话，大概能省下将近小50万。
其次是户户朝南、户户采光的全通透全景观布局。
深业颐樾府的户型设计是相当给力的，户户朝南，户户采光通风极佳。
这可以说是狠狠地拿捏住了买房人的胃口。
住过北向户型的都知道，北向户型一年四季没有阳光直射，白天室内要开灯，植物养不活。
而南向户型就不一样了，户户朝南最大的优点就是日照时间加长，整个房子都沐浴在阳光里，室内采光充足，通风良好，就算宅在家里一天，心情都不会受到影响。
具体到户型来看，就更惊艳了。
建面约78㎡3房1卫：
红山的小三房其实是很稀缺的，尤其是80㎡以内的3房产品更是少见，上一次区域内推出这个面积段的户型，还早在2015年。
深业颐樾府78㎡的户型能做到3房1卫，是非常罕见的，这有着非常高的产品设计门槛，也能看出深业的匠心独运。
78㎡做3房，户型紧凑，居住不受限，同时给到了刚需上车红山的最低门槛。不用猜，这将是此次深业颐樾府最先被抢完的户型。
建面约95㎡3房2卫：
宽敞的舒适三房，较适合实力稍微强一点的家庭。
这个户型设置有单独的入户玄关，可以放置进出门的各类物品，也能够作为室内室外的过渡区。
拥有稀缺的6米景观阳台，大尺度的阳台空间，视觉层次感强，且能够保持通透无碍的通透感。
一体化的客餐厅设计，可以使客厅和餐厅有效结合，更具空间整体性，同时也能起到延伸视觉大空间的效果。
建面约111㎡4房2卫：
市场上少有的入门级大4房产品，是95㎡户型的进阶版本。
采用了大横厅设计，采光面很大，视野开阔，通风良好，在布局和设计上不会被拘束。
减少了纯过道空间，减少了面积浪费，能够为自由个性化的家庭空间设计带来更多可能性和更多元化的功能划分。
拥有6.4米的大阳台，主卧南北通透双面采光，住起来非常舒适。
建面约125㎡ 4房2卫：
格局和111㎡相似，但整体的空间感更强，拥有6.8米的景观大阳台，最独特的地方在于主卧创新做了270°景观飘窗，尺度相当震撼，极大提高了主人房的居住体验。
除了建面约78-125平3-4房产品，这一次深业颐樾府还推出了建面128-179平绝版稀缺顶复产品。
顶级复式产品在红山几乎是断层的，这类产品可以从潜力价值和居住价值两方面来看。
断层意味着稀缺，在红山有限的产品供应前提下，它进入二手市场的流通性会非常强。上下分区的空间设计，它的居住舒适度也会让生活品质再上一个台阶，多维居住，动静分层，每个人都会有更多的自由独立空间。
我们也在第一时间拿到了首次出街的顶复产品户型图。
/上下滑动了解详情/这么好的位置，这么好的价格，这么好的产品，作为买入红山最后机会的深业颐樾府什么时候来呢？
据我了解到的消息，深业颐樾府目前已经开放了实地全新交标样板间，预计马上取证和开盘，有对这个项目感兴趣的小伙伴，可以重点关注一下，以防错过入手红山低点的最佳机会。
